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案例：
2010年12月，王某与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买某商业广场的商铺。商业广场的物业公司与王某签订租赁合同，承租上述房屋，合同约定：如王某转让或以其他形式处分该房屋的所有权必须事先征得物业公司的同意，物业公司在同等条件下享有优先购买权，否则王某应承担违约责任。2011年6月，开发商向王某交付了房屋。2012年11月，因开发商迟迟没有提供齐备资料报产权登记机关备案，导致王某无法取得房地产权属证书。王某通过诉讼，与开发商解除了商品房买卖合同，物业公司得知后，认为王某的行为属于以其他形式处分涉案房屋的所有权，未事先征得物业公司同意，侵害了其优先购买权，诉至法院，要求赔偿违约金19.2万元。
被告辩称：自己从未取得涉案房屋的所有权，解除商品房买卖合同并非处分房屋所有权的行为，所以未侵害原告优先购买权。即使被告构成违约，合同约定的违约金过高，应当按照原告的实际损失确定违约金的金额，但原告并不存在损失。因而请求驳回原告的诉请。
法院经审理后认为：原、被告签订的租赁合同书系双方真实意思的表示，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务，现原告主张，被告与开发商解除商品房买卖合同，系被告以其他形式处分了涉案房屋的所有权，未事先征得其同意，侵害其优先购买权，故被告构成违约，应当承担违约责任。然而，不动产物权的设立须依法登记后才发生效力，未经登记的，不发生效力。被告因开发商违约而未能取得涉案房屋的房地产权属证书，故其在商品房买卖合同时，尚未能取得涉案房屋的所有权，无须事先征得原告的书面意见，也未侵害原告的优先购买权，同时，在上述法律关系中也没有买受人或抵押权人的参与，不存在因买受人或抵押权人的参与或拒绝履行租赁合同而导致租赁合同无法履行的情况，故对原告的上述主张不予支持，遂驳回原告的诉请。
律师评案：
本案中存在前、后合同的关系，商品房的买卖合同是前合同，而租赁合同是以前合同为条件产生的后合同。前合同未生效，基于前合同成立的后合同，由于条件不成立，附合同根本无法成立履行，依照“登记生效”的规定，被告与开发商的合同解除，前合同是后面租赁合同的前提条件。租赁合同由于丧失了条件，当然合同由此就不成立。因此，法院有如此判决。
（以上均系律师个人观点，仅供参考）
作者 张建伟
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