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2016-05-01 15:23 |
恒大地产近日在资本市场动作频频。继4月24日宣布认购占嘉凯城(4.58, 0.00, 0.00%)集团已发行股本总额约52.78%后，4月28日，恒大地产又宣布耗资百亿元收购盛京银行10亿股，总共占股27.24%，成为盛京银行第一大股东。
业内人士认为，继上月底刚刚宣布私有化的万达商业后，此次恒大获得嘉凯城控股权，或加快恒大地产的私有化，回归A股市场，从而提高恒大的估值，将使恒大在境内的融资成本更低。而晋身盛京银行第一大股东后，恒大地产的金融加地产的布局路径已更加清晰。
收购A股壳资源
4月26日，恒大地产与嘉凯城转让方正式签署了《股份转让协议》，此次嘉凯城的出售方为公司的国有股东，即浙江省商业集团有限公司、浙江国大集团有限责任公司及杭州钢铁集团公司，转让股份超过50%，这意味着恒大正式成为嘉凯城的控股股东及实际控制人。
随后，嘉凯城发布收购细节时称，恒大将分别支付给浙商集团19.46亿元、杭钢集团10.27亿元、国大集团6.36亿元。
公告显示，收购价格按嘉凯城集团在2016年4月14日发出的公告前30个交易日的每日加权平均价格算数平均值的90%，即每股人民币3.79元的市价厘定，代价由恒大地产的内部资源拨付清偿。
今年3月7日，嘉凯城因控股股东浙商集团正在筹划相关重大事项而停牌。三大控股股东拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持股份，而转让方提出的条件是，拟受让方或其所属集团公司主营业务须为房地产开发业务，且2015年度房地产销售金额不低于2000亿元，销售面积不低于1500万平方米，拥有不少于300个正在开发建设及待开发建设的项目。
记者查询2015年的房企销售排行表，符合该条件的地产公司只有万科、恒大和绿地，而万科和绿地在A股均有上市平台，显然受让方非恒大莫属。
目前嘉凯城公司总股本为18.04亿，2015年末资产规模为346.84亿元。据公司内部透露，由于嘉凯城处在城镇生活服务平台“城市客厅”的转型中，前期投入大，租金回报低的模式，导致公司处于亏损状态。
浙商集团自2009年入主嘉凯城后，除了当年实现净利润11.97亿元、实现102.65%的大幅增长外，后面6年连续下滑，2015年嘉凯城除税前净利润约为-26.64亿元，除税后归属于母公司股东的净利润约为-23.23亿元。
在一位券商投行人士看来，嘉凯城出售股份，主要与浙江省国资委对国有资产的定位转变有关，浙商集团将重点放在金融领域，对地产业务采取退出战略。
而恒大看中嘉凯城的无非是其土储和A股壳资源。恒大地产表示，嘉凯城具备二十多年的房产开发管理经验，项目主要位于上海、杭州、苏州等长三角区域城市以及武汉、青岛、重庆等华中、华北、西南核心城市，共计约50个项目，剩余总可售面积近600万平方米。这也意味着嘉凯城能为恒大提供大量江浙的优质土地储备。
上述券商投行人士告诉记者，目前A股的壳资源较为抢手，而恒大能以较低价格收购嘉凯城股份，也与恒大的溢价能力较强有关。
公告称，本次股份转让尚需取得浙江省国资委、浙江省人民政府、国务院国资委对《股份转让协议》的批复，以及商务部反垄断局的批复。
布局多个上市平台
恒大地产于2009年10月5日在港交所正式挂牌上市，同大多数在港上市的内地房企股一样，估值偏低一直是内地房产股的痛点。恒大主席许家印不止一次公开强调，恒大的股价被严重低估。
2015年恒大销售额已达2013亿元，2016年许家印在恒大内部定的销售目标是3000亿元。但这家销售规模仅次于万科的房企总市值偏低。截至4月28日，恒大地产收盘报5.87港元/股，总市值只有802.78亿港元，相比A股，恒大7倍的市盈率只有万科的一半，而市值仅相当于万科的四分之一。
事实上，恒大早已开始为回归A股做准备，去年恒大连续回购H股股票，共回购约19.23亿股，涉及资金102.99亿港元。加上2014年以约58.50亿港元回购的17.63亿股，大股东的持股比例已近75%，距离私有化仅一步之遥。
大规模的并购构成了恒大去年以来的扩张路径。恒大还通过旗下恒大人寿举牌A股上市公司，操盘手法多样，包括二级市场买入、参与定增均有涉及。
截至目前，恒大人寿已经出现在3家上市公司今年一季度的股东榜中，总计耗资约为7.8亿元。包括世纪游轮(117.01, -0.39, -0.33%)、金科股份(3.84, -0.01, -0.26%)、金螳螂(15.30, 0.06, 0.39%)，并参与宝鹰股份的定增，而恒大地产还在今年4月份直接举牌成为廊坊发展(16.640, 0.00, 0.00%)的第二大股东。恒大参股企业的一个特征是，均为房地产上下游产业链公司。
香港房地产研究员黄立冲告诉记者，如果恒大拥有了多个A股上市平台，在国内以低成本发债的机会也会更多。
从去年以来，房企在境内发债的规模越来越大，而发债利率也随着降息不断创新低，境内融资慢慢取代了此前在海外发债的热潮。
此外，恒大地产也在加大布局金融领域上市平台。4月28日，恒大又发布公告，公司通过一全资附属公司与盛京银行的5名内资股股东签订协议，从而收购合共逾10.01亿股盛京银行内资股，总代价为逾100.16亿元人民币。
今年2月24日至3月3日期间，恒大就通过二级市场收购及市场外大宗交易方式累计已持有盛京银行逾5.77亿股H股，总代价69.29亿港元，持有盛京银行总股本比例达到9.96%，成为第一大股东，加上本次收购的内资股，公司将持有合共逾15.78亿股盛京银行的股份，占已发行股本总额的27.24%。
“银行、保险、互联网金融我们都有了，地产商玩金融，恒大已经遥遥领先一步了。”接近恒大地产人士对记者如是说。
而业内人士分析认为，地产本来就是资金密集型产业，应最大限度利用金融杠杆进行扩张，在短期内将规模迅速做大。恒大布局金融平台，也可以拿到更低的融资资金。 |
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