| wcg112233 |
2017-12-26 10:52 |
现在接盘的都是被拆迁的人，未来谁接他们的盘呢？
临近年末，监管层关于明年房地产走势的信号很多，但最新最重要的一个是23日召开的全国住房城乡建设工作会议。
之前，我们分析过政治局会议、中央经济工作会议释放的房地产信号，今天重点分析全国住房城乡建设工作会议。
这三个会议都是一脉相承的，只是每个会议说的详细程度不一样。
一般来说，级别越高的会议说的越笼统，越低的说的越详细，如果按照详细程度排序应该是这样的：政治局会议
所以，和前两个会议相比，住房城乡建设工作会议透露的信息更具体、明确，稍加揣摩就能搞清楚明年的房地产走向。
01
先来看这次会议的大概内容：
1、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
这个之前说过好几次了，核心信息是明年重点发展租赁住房，这是很多地方的「政治任务」，一线城市任务最重。
发展租赁市场能降房价吗？现在来看可能性不大，因为套数还不足以冲击商品房市场，但是房租有可能上涨，最近北京就是个例子。
2、抓好房地产市场分类调控，概括讲就是「支持刚需、首套房需求，遏制投机炒房，三四线重点去库存。」
现在，一二线城市房价通过限购、限贷、限价等方式已经控制住了，11月统计局发布的数据显示，三四线房价还在上涨，明年去库存会继续大涨吗？这是今天文章分析的重点。
3、会议还说了提高城市规划和建设美丽乡村的，和明年房价关系不大，今天的文章不做重点分析。
所以，提炼之后，本次会议非常有「含金量」的信息其实就两条，分别是关于发展租赁市场以及分类调控。
关于调控，一二线城市房价大势已定，剩下的就是三四线城市了。
目前，关于三四线城市房价走势有两种声音，一种认为去库存会促进房价大涨，另一种认为这些城市房价缺乏基本的支撑要素，笔者倾向于第二种。
02
要想搞清楚三四线城市房价明年是涨是跌，首先要搞清楚过去一年多这些城市房价是怎么涨起来的。
中国现在一共有338个地级及以上的城市，除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市（深圳、厦门、大连、青岛、宁波）以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等非省会二线城市，剩下的超过290个就三四五线城市。
国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一二线城市房价已经开始小幅下降，但三四线城市房价还在上涨。
事实上，从2016年底开始，三四线城市房价就开始疯涨，甚至出现了全国贫困县房价翻番的事情。
上涨最厉害的区域主要集中在都市圈周边，比如北京周边的河北廊坊（北三县）、沧州、张家口等地；位于长三角城市群的浙江丽水、江苏常州；位于珠三角城市群的广东惠州、中山等。
这些三四线城市房价上涨主要得益于大城市的外溢效应，很多无力在大城市购房或不具备购房资格的购房者涌向这些城市。
还有一些三四线城市，房价疯涨和棚改货币化安置有很大关系。
比如江苏，2016年棚改新开工25万套，部分城市货币化安置达到60%－80%；仅仅2017年前八个月，棚改项目新开工就超过23万套。
棚改货币化安置，是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
说的通俗一点就是，棚户区改造，拆除了旧房子，货币化补贴，给钱去市场买房，这就必然导致住房市场供求失衡，由此带来三四线城市极具特色的暴涨。
地方政府哪来那么多钱，这要从央行2014年推出的PSL说起。
PSL就是抵押补充贷款，央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，拆迁完成后，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。
数据显示，PSL余额从2015年5月的6459亿，一路上升至2017年2月的2.2万亿，国开行棚改贷款余额也从2014年末的6362亿，翻番至2015年底的1.3万亿。
所以，如果说2016年一二线城市房价大涨是因为货币超发，那么起始于2016年年底的三四线城市房价暴涨很大程度上是因为棚改货币化安置。
03
现在，不管是统计数据还是很多用户的反馈，三四线城市房价确实还在上涨。而住建部关于三四线城市去库存的表态直接激发了很多人对这些城市房价继续上涨的预期。
对比发现，全国住房城乡建设工作会议对房地产市场的总基调与去年没有实质变化，其中的最大亮点在于棚改规划。
会议提出的棚改要求还超出了市场预期，2018年棚改目标580万套，较此前市场预期多了16%。
也就是说，去年年末监管部门提出三四线城市去库存后，很多城市房价一路上涨，到现在还没有熄火，燕郊等地除外。
所以，很多人预计，明年三四线城市还会延续2017年的行情，不过笔者认为，目前三四线城市房价已经出现分化，未来支撑因素较少。
现在三四线城市房价要分三类来看：分别是都市圈（外溢性需求）、货币化棚改（赶着农民上楼）和投机性需求。
第一类以北京周边的燕郊等地为代表，外溢性需求再辅之以投机炒作，房价泡沫比较大，现在和明年可能都不会上涨了。
第二类主要受政策影响较大，房价涨幅主要要看货币化棚改的力度，即政府愿意投多少钱给农民，钱多了，农民的房子也被拆了，只能进城买楼，被迫成为刚需族。
第三类是投机炒作比较厉害的，比如海南旅游岛以及白洋淀周边地带，这些三四线城市投机泛滥，现在买房犹如踩着高跷跳舞，有可能赚得盆满钵满，但大概率是跌倒在地。
我们最后的建议是，三四线城市房价已经出现分化，如果是刚需就只能买了，如果投资的话，有可能买到阶段性的高点，现在接盘的都是被拆迁的人，未来谁接他们的盘呢
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