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2018-03-18 11:58 |
旭辉控股集团(00884.HK，下称“旭辉”)于3月14日公布了2017年业绩。
首次跻身千亿俱乐部的旭辉在2017年明显扩大了战略半径，这家在过去宣称主要深耕一二线城市的闽系房企，在2017年新进入18座城市，布局城市超过40个，其中包含了数个一线城市周边的三四线城市。 年报数据显示，2017年旭辉合同销售额为1040亿元人民币，按年增长96%，全年合同销售面积629万平方米，同比增加116%；毛利率29.7%，核心净利率12.8%。
在旭辉尚未达到千亿规模的2017年年中，林中曾经对外公布旭辉的“新五年战略”：未来五年保持复合增长率40%，向3000亿元销售规模进军；力争在2020年之前进入行业TOP8；完善全国化布局，从目前的31个大中城市扩展到70个大中城市。
在此次年报公布之际，旭辉管理层已经绝口不提3000亿元的“大跃进”目标，对外仅公布了2018年销售目标为保守的1400亿元，增长率为35%。被问及规模时，旭辉总裁林峰则改口表示：“据组织要求我们不谈规模，规模不是最重要的，重要的是有质量的规模，规模也不是绝对的，有时候还是相对的。”
值得一提的是，虽然未提3000亿元，从林中的表述看，旭辉对于未来的规模设立了更高的目标。林中强调，旭辉的战略是进入Top8，未来维持在50%的复合增长率。若按照此复合增长率测算，旭辉会提前完成五年3000亿元的目标。
提速
加快了步伐的旭辉，在2017年的一个主要表现便是加大土储。
年报显示，2017年旭辉收购了78幅地块，新增面积1320万平方米，新增货值达3000亿元。林峰透露，截至2017年，旭辉的土地储备面积约为3100万平方米，而截至2018年2月，加上新收购及旧城改造尚待挂牌项目，旭辉土地储备约为5100万平方米。
土地储备的增加，来源于城市布局的扩大。旭辉2017年新进入18个二三四线城市，分别是中西部的郑州、成都、西安，环渤海的青岛、济南、临沂、大连、石家庄，长三角的无锡、太仓、嘉善、平湖及温州，粤港澳大弯区的香港、东莞、中山、南京以及福建厦门。“中西部这些二线的省会城市，未来有巨大发展机会。在这种二线的省会城市拿个两三千块楼板价的项目，一万块以内的售价，你基本上输不掉，未来不可能有风险。我们拿完以后，当地的房价就涨了一千块钱。最大的机会就在于这些城市化率低，又属于国家战略层面未来政策会有倾斜的城市。这些城市是我们未来重点加强的城市。”在投资者会议上，林中透露，2018年旭辉拿地金额将是动态的，不会少于销售额的50%。这意味着，2018年旭辉至少会投入700亿元拿地资金。
林中还透露，旭辉在2018年的投资策略是增加土地储备、扩大全国布局纵深以及市场纵深，所以旭辉会扩大布局强三四线城市，“坚持旭辉的不错、不贵、不漏，地买错了对旭辉来说就是最大的灾难。”
此外，旭辉计划扩大权益比例，短期内新增项目权益比例在60%。多年来，由于大量开展合作项目，旭辉的权益比例一直处于较低水平，这也让外界质疑其销售金额的含金量。在2017年的销售额中，归属旭辉的权益比例仅为53%，比2016年的55%进一步降低。
值得一提的是，年报数据也显示，在纵深全国化布局的过程中，旭辉的管理半径有所加大，但是它在一线城市的优势在逐步消失。2016年，一线城市在旭辉的合同销售额里贡献了36%的业绩，2017年这一数字则下降到15%。
此前，旭辉主要布局的一线城市是上海和北京，虽然在深圳成立了区域事业部，但目前在深圳尚无任何项目。在2016年，旭辉大本营上海和北京都为其贡献了不小的业绩，2016年年报显示，上海区域销售额达到102亿元，占集团整体销售额的19.2%，稳居旭辉各区域公司第一，上海也是旭辉历史上首个过百亿的城市；北京公司则以超过87亿元的销售额，占比16.5%，位居第三。
但是，2017年旭辉上海和北京公司的销售业绩并不理想。年报数据显示，杭州、合肥和苏州公司跃居前三，排名第四的上海公司销售额约为103亿元，占集团整体销售额下降到9.9%，北京公司排名下降到第八，占比仅4.9%。
旭辉在一线城市面临的困境，主要的原因在于这些城市严格的限售限价政策。以上海为例，旭辉有数个项目在2017年未能拿到预售证，此外，旭辉在上海布局了多个商办项目，这部分项目的销售也一定程度上受到政策的影响，比如旭辉和恒基兆业合作的恒基旭辉中心，虽然宣称在售的都是纯写字楼，但由于所售写字楼户型较小，同样于去年被暂停了销售。
一线城市的拿地难度也越来越高，旭辉2017年在大本营上海获取两幅土地，包括长宁区一住宅项目和黄浦区一办公楼项目。在这种背景下，旭辉只能向上海周边如嘉兴、太仓、平湖、昆山、南通、湖州等城市扩散。
对于旭辉在上海面临的问题，林峰解释称，上海有大量的商办项目，为了转型旭辉特别成立了商办事业部，“按照中央的想法，不希望特大城市人口继续导入。所以上海2017年有几个特点，一方面住宅用地减少且价格很高，还有限价很难做，这也是我们一线城市占比减少的原因。但是在一线城市更新是有机会的，上海北京这样的城市大量去做长租公寓、商办综合体是未来的趋势。做好一个商业综合体是有稳定租金收益的，这是我们在战略布局上对一线城市不同的思考。”
高管变动
旭辉一向是闽系中的稳健型选手，负债率保持在相对的低位。截至2016年底，旭辉的净资产负债率为50.4%，2017年这一数字为50.9%，远低于大多数同体量房企。
但是，2017年旭辉使用了优先永久资本证券，如果计算上永续债，旭辉的净资产负债率则大幅提升到70%。对此，林中表示，即使地买多了，旭辉也会守住财务纪律，在旭辉内部，负债率红线为95%，警戒线是85%，“旭辉永远都不会去用到红线警戒线”。
经经济观察报记者梳理发现，2017年以来，旭辉融资动作频繁。2017年2月，公司完成提早赎回全部本金额为4亿美元、票息率8.875%的2019年到期美元债券；2017年7月，向中国平安人寿保险股份有限公司(下称“平安人寿”)增发新股，平安人寿成为旭辉的第二大股东；2017年8月和12月，先后发行一笔3亿美元的永续债；2017年9月，签署总额为2.89亿元的3年期银团贷款；今年1月，完成发行3亿元美元、票息率5.5%的五年期美元债券；2月，发行27.9亿港元、于2019年到期的可换股债券。
在频繁融资的情况下，2017年旭辉的流动负债和非流动负债相较于2016年均大幅提升。其中，流动负债总额约为791.8亿元，超过2016年的2倍多；非流动负债为383亿元，比2016年增加了120余亿元。
在扩张之下，旭辉还面临着人事上的频繁变动。
2012年，为了实现销售规模的突破，林中团队先后挖来了“万科帮”和“绿地帮”，万科帮的代表人物是曾经担任万科集团上海公司副总经理的傅明磊，他于2012年加入旭辉后，任旭辉集团副总裁、上海区域事业部总经理。在旭辉冲击500亿元的2016年，傅明磊离职，而在傅离职前，旭辉上海事业部的营销、企划条线已有数人离职。
2015年，原绿地集团事业二部副总经理周琦嘉加入旭辉，并为旭辉带来了一批绿地系营销骨干。周琦嘉加盟旭辉后，关于万科帮和绿地帮不和的消息屡屡传出。但在傅明磊离职一年多后，旭辉冲击千亿规模的关键时刻，已是旭辉集团副总裁、集团营销中心总经理周琦嘉也宣布离职。
目前来看，旭辉在上海的管理层变动风波并未停息。2018年1月，掌管上海的旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长蒋达强宣告辞职，他将加入弘阳集团担任总裁。而在此之前，前旭辉集团副总裁兼首席人力资源官张良也已辞职加盟弘阳。
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