| 姜谷粉丝 |
2018-12-09 10:08 |
一到年末，上市公司卖房潮又如期而至。
与往年不同，今年上市公司卖房大军呈现四大特点：一是卖房案例比去年多，其中不乏一线城市房产；二是卖房主角范围更广泛，除为了扭亏的企业外，包括券商在内的“不差钱公司”也开始变卖房产；三是在近期房地产企业业务数据向好的情况下，却频现上市公司甩卖房企股权或剥离房地产业务；四是部分上市公司出现“卖房难”现象，主动打折出售房产。
卖房变现者众
12月7日，海航物流集团有限公司在北京集中推介了10项优质资产，涵盖写字楼、酒店、商业地产、在建工程、非上市公司股权等多领域，总报价约76亿元。其中包含了颇受关注的北京海渔广场和三亚喜来登酒店。
北京房产被变卖，这在上市公司中并非独一案例。
金智科技将位于北京的4套住宅、总面积超过550平方米的房产以3308.16万元的价格出售给江苏金智集团有限公司。出售的目的是“进一步盘活公司存量资产，降低异地管理维护成本，提高资产运营效率，适当控制银行借款规模和财务费用，降低公司资产负债率。”
盘活存量资产、降低负债、改善财务状况，这是大部分上市公司出售房产的理由。而其中，又有部分企业试图通过出售房产使业绩“扭亏为盈”或拯救业绩下滑的幅度。这是历来上市公司业绩调节的“利器”。年初时，北汽蓝谷（S*ST前锋）就因处置房产增收增利而摘帽。
近期，同样是变卖北京房产，中迪投资在11月初时公告称，拟将位于北京市朝阳区东方东路、建筑面积193.93平方米的房产作价1350万元出售给北京天利天力咨询服务有限公司。该房屋账面原值超过330万元，账面净值299万元，交易完成后预计产生约743万元的税前收益。
中迪投资前三季度亏损633万元，出售一套房产足以弥补此亏损。因此，深交所后来向该公司发布了关注函，要求其对次交易的必要性进行说明。
Wind数据显示，截至今年12月初，出售房产资产的上市公司达33家，涉及的公告次数达52次，比2017年全年的45次还多。其中，第四季度截至12月8日，已有11家上市公司公布卖房信息。
12月5日，华伍股份将位于丰城市河洲街道的闲置国有土地使用权、地面建筑物房产进行转让，转让价为3146万元，预计可产生利润1516万元。转让的理由是“转让的标的资产为公司老厂区土地使用权和建筑物，转让将有利于盘活公司闲置资产。”
此外，道明光学、银之杰、建发股份、天喻信息、三变科技等公司也相继公告拟出售房产或土地。
值得注意的是，今年还有不止一家券商加入到卖房行列中。在市场波动下行之下，券商定增、卖房多举措储备余粮“过冬”。
近日，国元证券在上海联合产权交易所披露转让信息，拟以3500万元的价格转让四套位于上海市区的房产。而在此之前，中原证券曾挂牌出售11处房产，分别位于北京、郑州及河源等地的员工宿舍及营业部办公场所。
频现出售房企股权
除直接卖房外，近期还频现上市公司出售房地产公司股权。
12月3日，香梨股份拟以非公开协议转让的方式将全资子公司——巴州昌达房地产开发有限责任公司100%股权作价逾6000万元转让给新疆家合房地产开发有限责任公司。后者为香梨股份的间接控股股东新疆昌源水务集团有限公司的子公司，此次交易涉及关联交易。
让市场疑惑的是，在出售昌达房产之前，香梨股份还曾公告称，拟在巴州投资设立房地产开发公司，出资的资产是土地及应收账款债权，合计金额为6068.67万元，与上述出售的房产股权价格相当。
香梨股份称，房地产开发并非公司主营业务，且公司没有房地产开发相应的专业经验和专业人员，转让房地产公司股权可以“盘活公司资产、降低经营风险、有利于公司发展和股东的利益。” 并称此次交易预计将增加公司今年约650万元-850万元的投资收益。
此收益也基本可以覆盖香梨股份今年前三季度的亏损。今年1-9月，香梨股份营业收入2277万元，亏损428万元。而去年全年，香梨股份是盈利508万元。如果香梨股份第四季度其他业务不亏损且上述交易按最高投资收益算，那么今年其业绩或与去年相差不大。
除香梨股份外，11月底，云南旅游拟逾12亿元出售云南世博兴云房地产有限公司55%股权，接盘方是华侨城集团的全资子公司华侨城西部公司。华侨城集团是云南旅游的控股股东，因此此交易也是关联交易。
被出售的世博兴云并非亏损资产。2015-2018年上半年，其净利润分别为2897万元、-440万元、6070万元及4384万元，近三年其利润增长趋势明显。云南旅游将其打包出售的理由是“为了聚焦旅游主营业务，强化核心业务”。
出售房企，香梨股份和云南旅游的理由是一致的，即聚焦主业。
有数据统计显示，过去十年，房地产的投资收益大举跑赢上市公司主营业务的利润增速，甚至此前有新三板公司老板调侃称“几年前变卖家产创业，结果几年下来，公司刚盈利，而我却买不起房了”。
这吸引了不少上市公司进行房地产投资，包括直接购房或投资房企。如今房地产行业宏观调控力度空前，相关资产增值空间有限，这或将成为上市公司处置资产的原因之一。
而Wind数据显示，2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司后，拥有投资性房地产资产的企业数量达1696家公司，占据A股上市公司一半以上。因此，卖房大军或将持续扩大。
卖房路曲折有公司打折出售
或由于急于变现、行业大环境等因素影响，近期上市公司的卖房大军中不乏“打折出售”的按理。
10月底，三变科技拟将持有的9套房产通过产权交易机构公开挂牌出售，房屋总估值超过4500万元，其中3套位于北京，4套位于上海。出售理由是为了优化和盘活公司存量资产。
今年前三季度，三变科技亏损4491万元，卖房变现有利于其拯救业绩。按公司的说法是“若上述房产按评估值完成出售，扣除账面净值、各类税费等，预计对本年度净利润影响金额约为1646万元”。
然而一个月后，三变科技的房子还没卖出去，其中4处房产已征集到意向受让方，而其余5处仍未征集到受让方。没卖出去的5套房子评估值为2492万元，其中3套位于上海，1套位于北京，1套位于哈尔滨。
因此，三变科技打算将其打折出售。其公告称，根据房产市场情况结合公司资产的实际状况，公司董事会同意上述公开挂牌未征集到受让方的5处房产终止挂牌，通过其他公开方式进行出售，成交价不低于评估价的90%。按此计算，5套房子最终的成交价约为2243万元，比评估值低约250万元。
尽管打折卖，三变科技还是赚的。例如位于北京宣武区的那套房子，三变科技的购入价格是514万元，打折后的出售价是1581万元，二者相差两倍多。
除三变科技外，今年卖房路比较坎坷的还有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算卖出位于重庆及深圳的5处住宅，三个月后仍然还有3处未出售；后者去年年底即挂牌出售位于上海及哈尔滨的房产但最终没卖出去，今年3月份二度挂牌出售，不过价格方面并未折价。
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