在2018年夏季出现住房租金大幅上涨后，北京房租价格在2018年年底、2019年年初迎来回落。
近日，《中国经营报》记者在北京多个区域走访了解到，住房租赁价格年底普遍出现下调，有些区域相对于2018年8月份租金最高点时降幅较大。
根据国泰君安证券的研究数据显示，2018年12月份，北京有6个区域租金环比下跌。其中跌幅最大的3个区域分别为昌平下跌4.23%、丰台下跌1.99%、顺义下跌1.1%。
节前北京租金普遍下调
近日，记者走访了解到，丰台草桥版块和海淀区人民大学地铁站附近的租金相对2018年七八月份租金最高点降幅相对较大。以一居室为例，丰台草桥版块一家链家门店的工作人员表示，正规一居室月租金在5000元~5500元，相对于2018年8月份房租高峰时相同一居室月租金最高6000多元降了1000元左右。
同时，记者在海淀区人民大学地铁站附近的我爱我家门店了解到，一居室月租金6000元左右， 2018年8月份租金高的时候相同一居室月租金在6500元~7000元左右。
除此之外，有些区域也出现了500元左右的降幅。记者在大兴黄村西大街附近的一家链家门店了解到，附近一居室月租金在3000元左右，两居室月租金3600元~3800元左右。2018年8月份房租最高时一居室月租金约3500元，两居室月租金约4200元。
记者在朝阳望京商圈了解到，附近一居室租金每月6500元~7000元左右，两居室8000元到9000元左右，比房租高峰时降了500元左右。
一位在望京商圈从事多年房产中介的工作人员告诉记者，因为房东也担心房屋空置，过年空置可能会有一个月左右，所以现在房租可以议价。该工作人员还表示，从2016年到2018年，整个望京的租房市场每年有3%的递增，相当于小户型的房子年涨幅300元左右，大户型的房子涨幅450元到500元左右。
在走访过程中，多位中介工作人员向记者表示，春节前是一年内房租比较低的时候，这个时候也比较容易议价。
记者在大兴枣园、丰台马家堡、海淀南路等区域进行走访了解到，这些区域的租金回落幅度比较小，属于淡季降价的正常范围。
大兴枣园地铁站附近的一家房产中介工作人员告诉记者，一般议价空间在200元到300元左右，较之2018年8月份最高点租金每月下降300元左右。
丰台马家堡版块的一位链家门店的工作人员告诉记者，一居室月租金均价4000元到4500元左右，两居室月租金均价5500元左右，较之8月份月租金最高时降了200元左右。
海淀南路附近的房屋中介工作人员告诉记者，现在的租金是一年当中最低的时候，年后回来租房的成交速度很快，因为租客都想要尽快入住。现在客户相对较少，一居室比较抢手。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，影响房租的因素较多，比较重要的有三点，一是房源的区位，也就是所处的地理位置，一般来说市中心区域的每平方米租金会高于周边区域，CBD周边的租金也会较高；二是房源自身品质，一般来说小区档次高、装修品质高的房源租金较高；三是租住情况，一般合租房源的租金，由于存在分摊情况，租金相对会显得低一些。
张波还表示，在同一区域，影响房租的最大因素就是不同小区的品质差异，尤其在市中心区域，房龄较长的老房子一般租金会低于新房和次新房。
供需错配仍明显
根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。
根据58同城、安居客发布的《2018年中国住房租赁报告》显示，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，其中北京占比为11.3%。
从面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平方米以下和70平方米~90平方米两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。
张波认为，从需求来看，目前比较明显的还是供需存在一定错配，从58安居客线上的数据来看，有超过50%的租房需求集中在70平方米以下的一居室和两居室，而从线上的挂牌量来看，这部分房源的供应量虽然可以达到50%，但分布的区位和需求有较大差异。
从全年月租金价格走势上看，6~8月毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场，在一定程度上影响了租金走势，其中8月份的月租金价格在全年最高；2~4月受春节假期影响，市场尚未回暖，整体租金水平处于全年最低。从租金涨幅上看，北京月租金同比涨幅在5%以内，说明随着房地产政策的收紧，房屋租金得到了有效控制，涨幅有所收窄。
张波认为，2019年北京的租房市场会保持和2018年较为接近的节奏，租赁房源的供应量会持续增加，租金的上涨幅度将得到有效控制，但核心区域的租金上涨压力依然较大。
张波进一步表示，从供应端来看，北京2017~2021年计划供应租赁住房1300公顷，50万套； 2018年计划供应集体土地租赁住房用地200公顷，到2021年将供应1000公顷集体土地用于租赁住房，未来北京的租赁房源还将持续增加。2016年11月至2018年11月，北京陆续拍出31幅自持地块（全自持+ 部分自持），分区域来看，海淀区自持体量最大，达59万平方米；大兴区共有8幅含自持地块。2016年拍出的4幅地块为100%自持地块，体量共计62万平方米。未来这些自持项目的入市，将为住房租赁市场提供供应保障。
